浴室天花板滴水、熱水器點不著、冷氣不會冷，訊息傳給房東，只換來已讀。台灣的民法和《租賃住宅市場發展及管理條例》對這件事寫的是一條有先後的路：先確認這項修繕歸誰，再通知房東，再定一個相當期限催告；期限過了還不修，才輪到自行修繕（請房東償還費用，或從租金中扣除），或終止租約。這篇照這條順序一步一步走，每一步附條文原文的連結。算不算「有修繕之必要」、屬不屬於你這份租約裡房東的責任，要回到你的個案判斷。
先說重點
- 修繕由房東負擔，除非「契約另有訂定或另有習慣」（民法第 429 條）。先翻租約。
- 發現要修而應由房東負擔的，房客「應即通知」房東，房東已經知道的除外；怠於通知致房東不能及時救濟的，要賠由此產生的損害（第 437 條）。
- 應由房東負擔的修繕房東不修：自己定一個相當期限催告；期限內還是不修，可以終止契約，或自行修繕再請房東償還費用，或從租金中扣除（第 430 條；條例第 8 條第 3 項）。
- 依條例提前終止，要在終止前三十日檢附相關事證、以書面通知房東（條例第 11 條第 3 項）。
第一步：這項修繕歸誰
民法第 429 條第 1 項：「租賃物之修繕，除契約另有訂定或另有習慣外，由出租人負擔。」（全國法規資料庫）預設在房東，但前半句把「契約另有訂定或另有習慣」排在前面，所以第一件事是把租約找出來，看寫著「修繕」的那一條把哪些項目放在誰身上。簽約前怎麼讀這一條，看屋檢查清單寫過。
《租賃住宅市場發展及管理條例》第 8 條第 2 項另外要求：「出租人應於簽訂租賃契約前，向承租人說明由出租人負責修繕項目及範圍，並提供有修繕必要時之聯絡方式。」（條例第 8 條）簽約時拿到的說明、合約附件、房東給過的修繕聯絡人，現在都派得上用場；報修就先走那個管道。
反過來，第 432 條要求房客「以善良管理人之注意，保管租賃物」，違反這個義務「致租賃物毀損、滅失者，負損害賠償責任」；但「依約定之方法或依物之性質而定之方法為使用、收益，致有變更或毀損者，不在此限」（第 432 條）。同樣是壞了，是保管不當弄壞的，還是照正常方式使用下出現的變更或毀損，落點不同。報修前先拍一張當下的樣子。
條例不是每一種租屋都適用。條例第 4 條列了四種不適用的租賃住宅：「供休閒或旅遊為目的」「由政府或其設立之專責法人或機構經營管理」「由合作社經營管理」「租賃期間未達三十日」（條例全文）。住的是這四種，下文引用的條例條文不適用。
第二步：發現了，先通知
第 437 條第 1 項：租賃物有修繕之必要、應由房東負擔的，房客「應即通知出租人。但為出租人所已知者，不在此限」。第 2 項接著寫：「承租人怠於為前項通知，致出租人不能及時救濟者，應賠償出租人因此所生之損害。」（第 437 條）所以滲水、漏水這類，發現當天就報，不要等下次繳房租再順口提。
通知用文字，附照片和日期。租期中怎麼存證、口頭承諾怎麼轉成文字，押金保衛戰的「租期中的存證習慣」有完整做法；同一篇訊息範本裡的「修繕通報」，可以直接拿來當第一則訊息。
房東約好時間要派人來看、來修，配合開門。第 429 條第 2 項寫「出租人為保存租賃物所為之必要行為，承租人不得拒絕」，條例第 8 條第 4 項也寫「出租人為修繕租賃住宅所為之必要行為，承租人不得拒絕」。
第三步：定相當期限催告
房東已讀不回、一拖再拖，下一步寫在第 430 條：「租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人負擔者，承租人得定相當期限，催告出租人修繕，如出租人於其期限內不為修繕者，承租人得終止契約或自行修繕而請求出租人償還其費用或於租金中扣除之。」（第 430 條）條例第 8 條第 3 項的寫法相近：「前項由出租人負責修繕者，如出租人未於承租人所定適當期限內修繕，承租人得自行修繕並請求出租人償還其費用或於約定之租金中扣除。」
兩條寫的都是「相當期限」「適當期限」，沒有寫幾天；期限由房客來定。所以催告訊息裡要有一個明確的日期，而不是「請盡快處理」。這一步的前提是第一步查過：這項修繕依法條與你的租約確實歸房東。
催告訊息範本（照你的狀況改日期與項目；範本裡的日期只是示例，條文要的是「相當期限」）：「房東您好，9 月 28 日傳給您的浴室天花板漏水照片，到今天還沒有安排處理。這一處需要修繕，想請您在 10 月 8 日前安排師傅來處理。若到期仍未修繕，我會依民法第 430 條自行找人修繕，並附上收據請您償還費用或從租金中扣除。謝謝您。」
範本裡寫了日期、寫了是哪一處、寫了之前通知過的那一天，也把期限後會怎麼做講在前面。語氣可以更軟，這幾樣別刪。
期限過了：自己修、終止或調解
自行修繕，再請房東償還或從租金扣
第 430 條寫「自行修繕而請求出租人償還其費用或於租金中扣除之」，條例第 8 條第 3 項寫「承租人得自行修繕並請求出租人償還其費用或於約定之租金中扣除」。要扣的是修繕的費用。動手前後各拍一次照片，留下報價或收據，再用一則訊息告訴房東修了什麼、花多少、打算怎麼處理這筆錢，讓每一筆都對得上。
如果想的是房東不修繕就不繳房租，要把房東那一邊的條文放在旁邊看：民法第 440 條第 2 項，房屋遲付租金的總額「非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約」（第 440 條）；條例第 10 條第 1 項第 2 款，把「承租人遲付租金或費用，達二個月之租額，經定相當期限催告仍拒繳」列為房東可以提前終止、「且承租人不得要求任何賠償」的情形（條例第 10 條）。第 430 條寫的是扣「費用」，兩組條文並排看完再決定。
提前終止租約
第 430 條的另一個選項是終止：修繕「應由出租人負擔」、房客已「定相當期限，催告出租人修繕」，房東「於其期限內不為修繕者」，房客「得終止契約」。條例第 11 條第 1 項第 2 款也把「租賃住宅未合於居住使用，並有修繕之必要，經承租人定相當期限催告，而不於期限內修繕」列為房客可以提前終止、「且出租人不得要求任何賠償」的情形；第 3 項要求「應於終止前三十日，檢附相關事證，以書面通知出租人」（條例第 11 條）。前面每一步留下的訊息與照片，到這一步都派得上用場。退租當天的點交流程，看押金保衛戰的退租點交。
另外兩條也跟終止或租金有關，這裡只列原文，是否適用你的情況要個案判斷：
- 第 424 條：租賃物為房屋或其他供居住之處所，「如有瑕疵，危及承租人或其同居人之安全或健康時」，房客「雖於訂約時已知其瑕疵，或已拋棄其終止契約之權利，仍得終止契約」（第 424 條）。
- 第 435 條：「因不可歸責於承租人之事由，致租賃物之一部滅失者，承租人得按滅失之部分，請求減少租金。」存餘部分不能達租賃目的的，得終止契約（第 435 條）。
談不攏：找調解委員會
鄉鎮市調解條例第 1 條，鄉、鎮、市公所的調解委員會辦理民事事件（第 1 條）；第 35 條第 2 項寫明本條例「於直轄市、市之區調解委員會準用之」。聲請「以書面或言詞為之」，要「表明調解事由及爭議情形」（第 10 條）；雙方住在同一鄉、鎮、市的，由當地調解委員會調解，不在同一處的，民事事件由對方住、居所、營業所、事務所所在地的調解委員會；「經兩造同意，並經接受聲請之鄉、鎮、市調解委員會同意者」，可以不受前兩款限制（第 13 條）。已在第一審法院辯論終結的事件，「不得聲請調解」（第 10 條第 3 項）。調解經法院核定後，「當事人就該事件不得再行起訴、告訴或自訴」（第 27 條），條文都在條例全文。費用寫在第 23 條，見下方常見問題。
漏水這一種，責任怎麼看
漏水放回上面的框架看：修繕預設歸房東，契約另有訂定或另有習慣的除外（第 429 條）；房客「應即通知」，房東已知的除外（第 437 條）；如果是房客違反保管義務致毀損的，依第 432 條由房客負損害賠償責任，但依約定方法或依物之性質使用致變更或毀損的不在此限。三條放在一起看，發現滲水的當天就拍照、傳訊息給房東。
牆面滲水、結露和壁癌哪些自己處理、哪些要找房東，在防潮除霉全書的壁癌段分得比較細；浴室矽利康、排水這類日常防霉，看浴室那篇。
常見問題
「相當期限」是幾天？
民法第 430 條寫「相當期限」，條例第 8 條第 3 項寫「承租人所定適當期限」，兩條都沒有寫天數。期限由房客自己定，所以催告訊息裡要寫一個明確的日期。
房東不修，我自己修了可以直接從房租扣嗎？
條文的順序是先「定相當期限，催告出租人修繕」，房東在期限內仍不修繕，才走到「自行修繕而請求出租人償還其費用或於租金中扣除之」（民法第 430 條）。前提是這項修繕依第 429 條與你的租約歸房東。收據、修前修後照片和扣款說明都留成文字。
房東不修繕，可以解約嗎？
民法第 430 條：這項修繕「應由出租人負擔」，房客已「定相當期限，催告出租人修繕」，房東「於其期限內不為修繕者」，房客「得終止契約」。條例第 11 條第 1 項第 2 款把「租賃住宅未合於居住使用，並有修繕之必要，經承租人定相當期限催告，而不於期限內修繕」列為房客可以提前終止、「且出租人不得要求任何賠償」的情形；同條第 3 項要求「於終止前三十日，檢附相關事證，以書面通知出租人」。
聲請調解要錢嗎？
鄉鎮市調解條例第 23 條：「調解，除勘驗費應由當事人核實開支外，不得徵收任何費用，或以任何名義收受報酬。」
本文整理的是條文原文與操作順序，不構成法律意見；個案是否符合條文的要件，需要個別判斷。民法、租賃住宅市場發展及管理條例與鄉鎮市調解條例的條文引自全國法規資料庫，核對日期 2026 年 9 月 30 日。
分類：押金與點交
