看屋檢查清單：簽約前先看這 12 個地方（附當場要問房東的話）

這個站寫了二十來篇怎麼在不釘牆、不傷屋況的前提下把房子住成家的方法，但有一件事一直沒單獨寫過：那些方法能不能用得出來，其實在你簽名之前就決定了大半。

看屋那十五分鐘，是整段租期裡你談判力最高的時刻——你可以走，而且你可以不解釋為什麼要走。簽下去之後，同樣的一句「這面牆我可以掛東西嗎」，份量就完全不一樣了。所以這篇不談改造做法，只談勘查：在還有選擇權的那天，怎麼判斷一間房「改得動，而且還得原」。

下面拆成 12 個地方，每一個都寫成三段——怎麼看、什麼算好什麼算難改、當場要問房東哪一句。你可以直接照著順序走完一輪。

你能改到哪裡：先看兩條民法

在走進任何一間房之前，先把兩條條文放進口袋。它們不會幫你決定要不要租，但會決定你在現場問問題的角度。

第一條是修繕義務。民法第 429 條：「租賃物之修繕，除契約另有訂定或另有習慣外，由出租人負擔。／出租人為保存租賃物所為之必要行為，承租人不得拒絕。」（全國法規資料庫，2026-09 查）

常聽到的說法是「東西壞了本來就房客自己修」，那並不準確；原則上是由出租人負擔。但也不能只讀前半句就安心，「除契約另有訂定或另有習慣外」這幾個字才是重點——契約可以另外約定。所以看屋當天要看的不只是屋況，還包括那份契約有沒有把修繕義務整包推到房客身上。這一句幾乎決定了你之後每一次「熱水器又壞了」的處理成本。

第二條是你自己花的錢。民法第 431 條：「承租人就租賃物支出有益費用，因而增加該物之價值者，如出租人知其情事而不為反對之表示，於租賃關係終止時，應償還其費用。但以其現存之增價額為限。／承租人就租賃物所增設之工作物，得取回之。但應回復租賃物之原狀。」（全國法規資料庫，2026-09 查）

這條常被壓縮成一句「自己改的一律拿不回來，退租還得全拆」，可是條文不是這樣寫的。第 2 項是承租人的取回權——你要把東西拆回帶走，才須要回復原狀；第 1 項則在房東知情而不反對的前提下，留了償還有益費用的空間，只是那個空間有上限，「但以其現存之增價額為限」這句限定語不能刪掉。實務上兩條路怎麼選，我在跟房東開口要改造許可那篇裡談得比較細。

另外有一份跟你直接相關的規範：「住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項」，由內政部發布，民國 106 年 1 月 1 日生效，最新修正在民國 114 年 4 月（行政院公告頁，2026-09 查）。看屋時請直接向房東要契約全文對照。

第 1–3 個地方：牆、天花板、地板

進門之後的前五分鐘，先把六個面看過一輪。這三個地方決定了你之後所有「掛、鋪、擺」的可能性。

第 1 個：牆面材質與可掛載性

怎麼看。用指節在牆上敲一敲，從牆角敲到牆中央。實心的悶響多半是磚牆或 RC，空心的鼓聲通常是輕隔間。順手摸一下表面：粗糙帶顆粒的多半是水泥漆，光滑帶點油光的是乳膠漆或油性漆，摸起來有壓紋、邊緣看得到接縫的是壁紙。再看牆角與踢腳板附近有沒有前一位房客留下的補土痕跡——那些淺色的圓點會告訴你，這裡以前掛過東西、而且是鑽孔掛的。

什麼算好，什麼算難改。平整、乾淨、實心的牆最好處理，無痕掛勾與免釘支架都吃得住。壁紙牆是麻煩的一種：背膠掛勾撕下來，很容易連壁紙一起帶走，那筆帳最後會算在你頭上。輕隔間不是不能用，只是承重要保守估計。最難處理的是那種表面已經在起砂、一摸手上就有粉的老水泥漆牆，任何背膠貼上去都撐不久，你的改造會被迫全部退回落地家具。

當場問這一句：「牆面上如果我用免釘的掛勾或支架，退租時撕下來如果有掉漆，處理方式怎麼算？」問法上刻意把最壞情況先講出來，因為這一題你想聽的是他的態度。免釘做法能撐到什麼程度，可以參考免釘牆面收納那篇。

第 2 個：天花板與燈具迴路

怎麼看。抬頭。看燈具是嵌燈、吸頂燈還是裸露的燈座，有沒有預留掛勾或吊扇的固定點。同時看天花板是原始樓板還是輕鋼架、有沒有做木作包覆——包覆過的天花板通常代表上面藏了管線，你能動的空間更小。最要緊的是把牆上的開關全部按過一輪，記下哪個開關對應哪一盞燈，有沒有開關按了什麼都沒發生。

什麼算好，什麼算難改。燈具是標準吸頂燈、開關迴路分得清楚的房子最好改，換一盞燈就能換掉整個空間的氣氛。全室只有一個總開關、所有燈綁在同一迴路的，就代表你之後想要的「分區照明」得靠插電式的立燈與桌燈補，預算要另外算。天花板漏水的痕跡是另一件事——那種帶著黃褐色邊緣的一圈水漬，代表樓上或屋頂有過狀況，不能當作單純的美觀問題看。

當場問這一句：「這幾盞燈如果我自費換成同尺寸的燈具，原本的我收好、退租裝回去，可以嗎？」順帶提醒一件事：換燈具跟動線路是兩回事，換開關面板、拉線、加迴路都不屬於房客該自己動的範圍。燈光怎麼在不動電路的前提下改，站內另有一篇租屋燈光改造。

第 3 個：地板現況與可鋪蓋性

怎麼看。在房間裡走幾趟，腳步放重一點，聽有沒有空心的浮動聲、感覺有沒有哪一塊在下陷。蹲下來看拼接縫有沒有翹起、有沒有踢腳板脫開。磁磚地要看有沒有裂、有沒有一敲就空的。若原本鋪的是塑膠地磚，看邊角有沒有捲起——那是後續會愈捲愈嚴重的東西。

什麼算好，什麼算難改。平整、不起翹的地板最好處理，因為租屋族的地板改造原則是「只蓋不黏」：卡扣地板浮鋪、拼接墊、大地毯，全部都要靠底下那層夠平才鋪得穩。地面明顯不平或已經有下陷的，鋪上去只會把問題壓在底下，走起來還是有聲音。做法上的細節在退租能還原的地板改造那篇。

當場問這一句：「地板我如果用不上膠的浮鋪或地毯蓋掉，退租時整組收走，這樣可以嗎？」如果對方一聽到「地板」兩個字就皺眉，那你大概知道這間房的改造上限在哪裡了。

第 4–5 個地方：光與濕氣

這兩件事有一個共同點：事後幾乎補不回來。牆可以貼、地可以鋪，但一間終年不見光又不通風的房子，你只能靠除濕機硬撐。所以我看屋會刻意把時間約在白天，而且盡量不約晴到不能再晴的正午——陰天反而看得出更多東西。

第 4 個：窗戶朝向與採光西曬

先站到窗前。打開手機的指南針，站在窗前看朝向。再看窗外實際擋著什麼：對面大樓多遠、有沒有鐵皮加蓋反光、樓下是不是天井。窗戶本身也要看——是氣密窗還是舊式鋁窗、有沒有紗窗、能不能全開、開的時候會不會卡。如果窗台上有明顯的曬痕，或者窗邊的木質家具邊緣已經泛白，那多半是長時間直曬留下的。

這一項改不改得掉。採光好又不至於一路曬到傍晚的房子最舒服。西曬本身不是絕症，隔熱簾、遮光窗簾、隔熱膜都能壓下來一部分，但夏天的體感與電費會誠實反映；相對的，終年只有反射光、白天也得開燈的房間，是真的改不掉——你能做的只有把牆面換成淺色、把燈光補足，那頂多只能算補救。窗簾軌道的處理可以看租屋窗簾那篇。

問這兩句：「這個房間下午幾點以後會直曬？現在的窗簾是附的還是前一位房客留下的？」第二句比第一句重要——附屬設備跟遺留物的差別，退租那天會變成錢。

第 5 個：通風與濕氣痕跡

怎麼看。三個線索，白天看得最清楚。第一是氣味，一進門先深呼吸一次，霉味通常在關窗久了的房間最明顯，開窗散掉之後也還會殘留在櫃子裡。第二是牆角與天花板邊緣的色差，尤其是靠外牆那一面，有沒有一塊塊淺褐色的暈開痕跡，或者油漆起泡、剝落。第三是矽利康——浴室與窗框的矽利康只要開始發黑，就代表這裡長期潮濕。順手把浴室的抽風機打開聽聲音，再把每個窗戶都開一次，感覺空氣有沒有真的在流動。

什麼算好，什麼算難改。對流好的房子（前後或側向都有開窗）最省事。單面開窗但抽風機有效的還過得去。真正麻煩的是完全沒有對外窗的房間、或者浴室只有一個排風孔而不會轉的抽風機——那不是除濕機能完全解決的事，它會變成你每一季的例行公事。已經有霉斑的牆面尤其要小心，重新粉刷只能蓋住表面，源頭沒處理就會再長回來。全套的處理方式我寫在租屋防潮除霉指南。

當場問這一句：「這面牆的痕跡是怎麼來的？之前有處理過嗎？」把手機拍下來，日期會留在檔案裡；如果最後真的租了，這張照片就是你入住前的原狀證明。

第 6–9 個地方：插座、水、冷氣、網路

這一組是最容易在看屋時被跳過的，因為它們都藏在角落，而且不影響第一眼的好感。但住進去之後，讓人天天不舒服的往往就是這幾樣。

第 6 個：插座數量與位置

怎麼看。繞著房間數插座，把位置畫在手機記事本的簡圖上。要數的是分布：床頭有沒有、書桌預計要放的那面牆有沒有、廚房檯面附近有幾組。同時看插座是兩孔還是三孔（有沒有接地）、有沒有明顯的焦黃痕跡、面板有沒有鬆脫。老公寓還要留意插座是不是集中在同一迴路上。

什麼算好，什麼算難改。插座位置分散、每個主要區域都有的房子最好活。少幾個其實可以靠延長線補，但那是有代價的：延長線要走線、要藏，而且高功率的電器不該全部串在同一條上。真正該提高警覺的是全室只有零星幾組插座、又都集中在同一個角落的老房子——那代表你之後的家具位置會被電線綁死，而不是被空間感決定。

當場問這一句：「這裡的電線有換過嗎？如果我要用電暖器或烘衣機這類比較耗電的東西，方便嗎？」問的目的不是要一個保證，是看對方知不知道自己的房子。

第 7 個：水壓與排水

這一項要動手，不要客氣。把浴室的水龍頭與蓮蓬頭都開到最大，看出水穩不穩、有沒有一陣一陣的。開著的同時去按一次馬桶沖水，看蓮蓬頭的水量會不會瞬間掉下去。再看排水：讓水流一分鐘，看地板落水頭排得順不順、洗手台會不會積水、有沒有回味。頂樓或高樓層的房子，水壓通常是最需要現場測的。

怎樣算過關。水量穩定、排水順暢、聞不到臭味的最好。水壓不足有時是可以靠加壓馬達解決的，但那屬於設備工程，不是房客該自己處理的範圍。排水慢又有味道，通常代表管線或存水彎有狀況，這是你之後每天都會遇到、卻不能自己動的東西。

順口問一下：「這裡的水壓平常穩定嗎？頂樓的水塔多久清一次？」

第 8 個：熱水器與冷氣現況

怎麼看。先找熱水器裝在哪裡——陽台、後陽台，還是室內。看是瓦斯還是電熱、機身上的鏽蝕程度、排氣管有沒有接出去。冷氣要看是分離式還是窗型、濾網髒不髒、機身有沒有滴水的痕跡，可以的話請對方開起來吹三分鐘，聞聞有沒有霉味、聽聽壓縮機的聲音。順手看一下室外機放在哪裡，有沒有被鐵窗或加蓋擋住散熱。

什麼算好，什麼算難改。熱水器裝在通風處、排氣正常，冷氣吹出來是乾淨的冷風，這兩件事沒問題，夏天與冬天就都好過。裝在密閉室內或通風不良處的燃氣熱水器要特別謹慎，這是安全問題不是舒適問題，看到有疑慮就要問清楚、必要時直接放棄這間。冷氣老舊倒是還有得談，因為它通常屬於附屬設備，維修責任要在契約裡寫明。

當場問這一句：「冷氣跟熱水器是屬於房子附的設備嗎？如果住進去之後壞掉，維修跟更換是怎麼處理？」這句直接對應到前面民法第 429 條那個「除契約另有訂定」——他的答案，你要拿去跟契約條文對。

第 9 個：網路與訊號

怎麼看。站在你預計放床和放書桌的位置，各看一次手機的訊號格數，別只在客廳中央看。找一下網路的接口在哪裡、有沒有已經拉好的線、分享器放在哪。如果是分租套房，要問網路是每戶獨立申辦還是全棟共用一條。厚牆、鐵皮加蓋、地下室或半地下的房間，訊號通常會差一截。

什麼算好，什麼算難改。能自己申辦、線路拉得到房間的最理想。共用網路不是不能接受，但尖峰時段的實際速度沒辦法在看屋那天測出來，這一項要有心理準備。訊號差的房間可以靠室內的訊號延伸設備補，前提是你得先知道要補。

當場問這一句：「網路是共用還是可以自己牽？如果自己申辦，施工人員需要進來拉線的話方便嗎？」

第 10–11 個地方：尺寸死角與建物型態

第 10 個：收納與尺寸（量得到的死角）

先量再說。帶一把捲尺。我自己的習慣是放外套口袋而不是放包包，因為包包一放下就懶得再拿出來，最後又變成用手比。要量的其實只有幾個：門框的寬與高（決定你的沙發和冰箱進不進得來）、樓梯轉角的淨寬（老公寓的關鍵）、預計放床的那面牆、衣櫃內部的深度與吊桿高度、還有窗戶的寬與離地高。順手拉開每一扇櫃門和抽屜，看軌道順不順、有沒有異味。

哪種最省錢。有基本收納、櫃體堪用、門框尺寸正常的房子最省錢。收納不足其實還好，那是可以用家具補的；真正難的是「進不來」——租屋族的家具悲劇，多半卡在根本搬不進去。哪些家具值得買、哪些先別急，我另外整理了租屋族的家具採買清單。

當場開口問：「現場這些櫃子跟床架是附的嗎？如果我用不到，可以請您搬走或是我自己收起來嗎？」用不到的舊家具是很實際的困擾，它會佔掉你最想用的那面牆。

第 11 個：公共空間與建物型態

怎麼看。看完室內，別急著走。回頭看樓梯間乾不乾淨、有沒有堆放雜物擋住通道、滅火器在哪裡、逃生動線通不通。看信箱區、垃圾放置的地方、有沒有管理員。抬頭看建物外觀：是不是頂樓的加蓋、外牆是不是鐵皮、同一層是不是被隔成很多間套房、走廊上有沒有整排的門與電表。這些線索本身不下結論，但要記在心裡。

什麼算好，什麼算難改。公共空間有人整理、逃生通道不被堵住的房子，通常代表房東或管委會有在管，出事時的處理速度也會不一樣。相反的，樓梯間堆滿雜物、逃生門被鎖住、隔間看起來是後來才加的，這些都是要放在心上的訊號。我不會在這裡下「這是違建」這種斷語——那不是看屋的人在現場能認定的事——但你完全可以把它當成問問題的理由，也完全可以因為不放心而不租。

當場問這一句：「這層樓總共隔了幾間？消防設備跟逃生通道是誰在維護？房子本身有沒有做過相關的檢查？」對方回答時的態度，有時比答案本身更有訊息量。合租與公共空間的相處，站內另有合租公共空間那篇。

第 12 個地方：契約與附屬設備

最後一項不在房子裡，在紙上。前面十一項看得再仔細，如果沒有落成文字，簽約之後你手上就只剩下記憶。

怎麼看。看屋當天就要求看契約全文，不要等到簽約那天才第一次翻。至少找出這幾個詞：裝修、增設、改變原狀、恢復原狀、修繕、附屬設備、押金、提前終止。把每一條寫著「房客負責」的地方標起來，特別是修繕那一段——這正是民法第 429 條那句「除契約另有訂定或另有習慣外」會發生作用的位置。另外要看有沒有附屬設備清單：冷氣、熱水器、洗衣機、床架、櫃體、窗簾，哪些是房東的、哪些是前一位房客留下的、哪一台已經在保固外。

什麼算好，什麼算難改。用制式契約、附屬設備列成一張表、每一項都寫明現況的房東，通常後續也好溝通。只有一頁 A4、內容全是概括條款的，你要自己補的東西就很多。最麻煩的是那種「口頭上什麼都好說，但契約裡什麼都沒寫」的狀況——聽起來寬鬆，實際上是把所有解釋權都留給了以後。

當場問這一句：「可以先給我一份契約全文和附屬設備清單，我帶回去看嗎？押金押幾個月、什麼時候退、從哪些項目扣？」帶回去看這件事本身也是一個測試——一份不敢先給你看的契約，通常有理由。

如果房子看完覺得可以，離開前再做兩件事：把每個房間、每一面牆、每一項設備都拍一輪（包含電表與水表的讀數），以及把當天談定的事整理成一則訊息傳給對方。電費怎麼算尤其要當場問清楚——是照台電帳單分攤還是另有計價、有沒有獨立電表、電表在哪裡、上一期的度數是多少。把電表拍下來，之後才有對照的起點。點交那天要做什麼，可以先看押金保衛戰那篇。

常見問題

最後補一句我自己的偏見：看屋那天要留意的不只是房子，還有坐在你對面的人。一個願意把契約先給你看、願意把冷氣維修責任講清楚的房東，未來兩年會替你省掉很多事；而一間各方面都不錯、但問什麼都含糊帶過的房子，那份含糊遲早會變成你的成本。房子可以慢慢改，人不行。

分類：押金與點交